特定建築物とは？厳しい維持管理義務や換気量の計算方法を解説

 

ビルや商業施設の運営において、避けて通れないのが特定建築物としての法的責任です。多くの人が集まる空間の衛生環境を守るため、日本には建築物における衛生的環境の確保に関する法律（通称：ビル管理法）が存在します。この法律の対象となる建物では、一般的な住宅や小規模オフィスとは比較にならないほど、維持管理のルールが細かく定められています。

なかでも、目に見えない空気の質を管理する換気設備の運用は利用者の健康と直結する重要な項目です。法適合性を維持するためには、自分の管理する建物が特定建築物に該当するかを正しく判定し、基準を満たす換気量を理論的に算出できなければなりません。

この記事では、特定建築物の定義から実務的な計算方法までを、根拠となる法規を交えて解説します。

特定建築物の用途と延べ面積

特定建築物に該当するかどうかは、建物の用途とその用途に使われる部分の延べ面積によって機械的に決まります。

この基準を正確に把握しておくことは、管理体制の構築や行政への届出義務の有無を判断する第一歩となります。対象外だと思い込んで対策を怠ると、後に法的な是正勧告を受けるリスクがあるため注意が必要です。

該否を左右する特定用途の具体例と面積要件

特定建築物の対象となるのは、ビル管理法第2条で定められた特定用途に供される部分の延べ面積が3,000平方メートル以上の建築物です。

特定用途には興行場、百貨店、店舗、事務所、学校、旅館などが含まれます。例えば、オフィスビルやショッピングモールにおいて、対象となる用途部分の合計面積がこの基準を超えた時点で、その建物全体が特定建築物として扱われます。

実務上の注意点は単なる建物の総面積ではなく、あくまで法律で指定された用途に使われている面積で判定される点です。ただし、駐車場や機械室などの共用部分は、特定用途に附随するものとして面積に含まれることが一般的です。

自治体によって細かな解釈が分かれるケースもあるため、ボーダーライン上の案件では管轄の保健所等への事前確認が欠かせません。

学校施設における適用基準の例外

基本となる面積要件は3,000平方メートル以上ですが、学校教育法第1条に規定する学校（小学校、中学校、高等学校、大学など）については、基準が緩和されており8,000平方メートル以上と定められています。

これは、学校が一般的な商業施設や事務所に比べて利用形態が一定であり、別途、学校保健安全法などによる管理体系が存在することを考慮した措置です。

ただし、専修学校や各種学校は、この8,000平方メートルの例外規定には当てはまらず、原則通り3,000平方メートル以上で特定建築物となります。教育施設であっても、その法的な立ち位置によって適用される面積境界線が大きく異なるため、設計段階や用途変更時には、学校の種別を正確に確認することが重要です。

判断を誤ると、維持管理計画のすべてが根底から覆る可能性があります。

複数用途が混在する複合ビルでの合算ルール

1つの建物の中に事務所、店舗、住居などが混在する複合ビルの場合、面積の合算ルールには特に注意が必要です。特定建築物の判定では特定用途（事務所、店舗、旅館等）に該当する部分の面積のみを合算します。

例えば特定用途部分が合計で2,500平方メートル、住居部分が1,000平方メートルある建物の場合、総面積は3,500平方メートルですが、特定用途が3,000平方メートル未満であるため、特定建築物には該当しません。

しかし、一度特定建築物として認定されると、住居部分を含む建物全体に対して管理基準が適用される場合があります。面積算定のルールは複雑であり、吹き抜けやピロティの扱いによって判定が揺れることも珍しくありません。

こうした法規判断が建物の維持管理コストを左右するため、判定に迷う初期段階で設備設計の専門家へ相談することで、計画の円滑な進行とコスト抑制につながります。

特定建築物の維持管理義務

特定建築物に指定されると建物の所有者や管理者は、環境衛生を良好に保つための厳しい管理基準を遵守しなければなりません。これは努力目標ではなく、厚生労働省が定める建築物環境衛生管理基準に基づく法的義務です。

特に空気環境については、目に見えない汚染を防ぐため、定期的な測定と数値の記録保存が厳格に求められます。

2カ月以内に1回の実施が求められる空気環境測定

特定建築物では空気の質を一定に保つため、2カ月以内ごとに1回、定期的に空気環境測定を実施することが義務付けられています。この測定は、居室の中央部付近で床上0.75メートルから1.5メートルの位置において行う必要があります。

測定項目には浮遊粉塵の量、一酸化炭素、二酸化炭素（CO2）、温度、相対湿度、気流、そして夏期・冬期におけるホルムアルデヒドなどが含まれます。

測定結果は「空気環境測定記録」として3年間保存しなければなりません。不特定多数が利用する空間では、外気導入量の不足や設備の不具合によって、気づかないうちに空気の質が悪化していることがあります。定期的な測定は、単なる法遵守だけでなく、利用者の健康を守り、建物の資産価値を維持するためのリスクマネジメントとして機能します。

参考記事：IAQ(室内空気質)とは？健康や仕事の生産性に与える影響、空気質の改善方法を解説

二酸化炭素濃度1,000ppm以下の維持と是正措置

換気の状態を示す最も重要な指標の一つが二酸化炭素（CO2）濃度です。管理基準では、CO2濃度を1,000ppm以下に保つことが定められています。これは人間が呼吸によって排出するCO2が室内に蓄積されるのを防ぎ、十分な新鮮外気が取り入れられているかを判断するための基準です。

もし測定結果が1,000ppmを超えた場合、速やかに換気設備の点検や外気取り入れ量の調整といった是正措置を講じなければなりません。

近年では省エネのために外気導入を絞りすぎる傾向がありますが、CO2濃度の上昇は集中力の低下や眠気を誘発するだけでなく、換気不足による感染症リスクの増大も示唆します。単に設備を回すだけでなく、実態に合わせて適切に制御されているかを確認し、基準値内に収める運用が求められます。

是正措置の内容も記録に残し、次回の測定時に改善されているかを検証するサイクルが実務上重要です。

参考記事：空気清浄は本当に効果がある？室内を清潔にする空気清浄の効果と重要性を解説 

建築物環境衛生管理技術者の選任と役割

特定建築物には、維持管理の監督責任者として建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）を選任しなければなりません。この技術者は、厚生労働大臣の免許を受けた国家資格者であり、空気環境測定や給排水管理、清掃、害虫防除など、建物全体の衛生環境を統括する役割を担います。所有者はこの技術者の意見を尊重しなければならず、技術者は不備があれば所有者に対して改善を勧告する権限を持っています。

実務においては、専門知識を持つ管理技術者が現場の数値を分析し、設備の修繕や運用変更を提案することで、効率的かつ安全な建物運営が可能になります。複雑な法規対応と現場の設備運用の橋渡しをこの技術者が行うため、適切な人材の選任と連携が、特定建築物管理の成否を分ける鍵となります。行政協議や定期報告の際にも、この技術者の知見が欠かせません。

建築基準法が求める必要換気量

換気設備の設計を行う際、法的根拠となるのはビル管理法だけではありません。建築基準法においても、居室に必要な換気量が厳格に定められています。特に特定建築物のような大規模施設では、計算ミスが設備容量の不足や過剰投資を招くため、正しい計算手順の理解が不可欠です。基本となるのは「一人あたりどれだけの空気が必要か」という考え方です。

参考記事：24時間換気とは？建築基準法による設置義務や設置工事について解説

一人あたり毎時20m3を基準とする計算式

建築基準法施行令第20条の2に基づき、一般的に必要換気量は一人あたり毎時20立方メートル（20m3/h）以上を確保することが求められます。これは、成人一人が静止状態で排出する二酸化炭素を考慮し、室内のCO2濃度を基準内に抑えるために必要な外気量から導き出された数値です。計算式は以下の通りシンプルです。

必要換気量（V） = 20（m3/h・人） × 収容人数（N）

必要換気量の計算基準（建築基準法準拠）

床面積と用途から算出する収容人数の算定モデル

計算式自体は簡単ですが、実務で最も論点となるのは「収容人数（N）」をどう見積もるかです。実際の利用人数が確定している場合はそれを用いますが、設計段階では床面積あたりの在室密度（人/平方メートル）を用いて算出するのが一般的です。

例えば、事務所であれば「0.2人/平方メートル（5平方メートルに1人）」、飲食店であれば「0.5人/平方メートル（2平方メートルに1人）」といったモデル数値が存在します。

用途別の収容人数算定モデルの考え方

（例：100平方メートルの店舗で在室密度0.5の場合、100 × 0.5 = 50人。必要換気量は50人 × 20m3/h = 1,000m3/hとなります）

この算定を誤ると、混雑時に換気が追いつかずCO2濃度が急上昇したり、逆に過大なファンを設置して電気代や空調負荷を無駄に増やしたりすることになります。用途の変更やレイアウト変更を行う際には、現在の設定人数が実態と合っているかを再検討する必要があります。

特に、高密度な利用が想定される案件では、行政協議の結果によって必要換気量が大きく変動するため、初期段階で専門家によるシミュレーションを行うことが手戻りの防止につながります。

必要換気量と有効換気量の不一致を防ぐ確認ポイント

設計上の必要換気量を算出した後、実際に設置する設備がその数値を達成できるか（有効換気量）を確認しなければなりません。見落としがちなのが、ダクトの長さや曲がりによる圧力損失です。

ファンのカタログスペック上の風量が1,000m3/hであっても、長いダクトを通る際の抵抗によって、実際の吹き出し口では800m3/hまで低下してしまうことがあります。これが必要換気量を下回れば、法的不適合となります。

また、排気だけでなく給気のバランスも重要です。強力な排気ファンだけを回しても、外気を取り入れる経路がなければ室内は負圧になり、ドアが重くなったり、隙間風や異音の原因となったりします。

必要換気量とは「新鮮な外気をどれだけ取り入れたか」を指すため、給気口の有効開口面積や給気ファンの性能もセットで検証する必要があります。設置後の実測により、設計値と実測値の乖離がないかを必ず確認してください。

換気量計算の具体例

ここからは実務でよくあるケースを想定して、具体的にどのように計算を進めるかをシミュレーションします。理論値を機械的に当てはめるだけではなく、現場の状況に応じた補正や注意点を理解することで、より実用的な計画が立てられるようになります。特に、特定建築物において「換気不足」の指摘を受けないためのポイントを整理します。

一般的なオフィスフロアでの計算例題

例えば、延べ面積400平方メートルのオフィスフロアを想定します。在室密度を0.2人/平方メートルと仮定すると、想定人数は400 × 0.2 = 80人となります。

この場合の必要換気量は、80人 × 20m3/h = 1,600m3/hです。この数値を満たすためには、例えば風量400m3/hの外気処理空調機やロスナイ（全熱交換器）を4台設置する、といった選定が行われます。

ただし、最近のフリーアドレス形式のオフィスや会議室が多いレイアウトでは、部分的に人が密集するエリアが生じます。全体では1,600m3/h足りていても、特定の会議室でCO2濃度が1,000ppmを超えるようであれば改善が必要です。計算上の数値はあくまで最低基準であり、居室の形状や利用実態に合わせて、風量バランスを適切に配分することが運用のコツです。

在室密度が高い店舗での換気設計上の注意点

飲食店やアパレル店舗など、在室密度が高くなる場所では計算結果が跳ね上がります。100平方メートルの店舗で密度を0.5人/平方メートル（2平方メートルに1人）とすると、人数は50人となり、必要換気量は1,000m3/hに達します。

オフィスに比べると床面積あたりの必要換気量は2.5倍にもなり、大口径のダクトや大型の換気設備が必要になります。これを考慮せずに内装デザインを進めると、天井裏に設備が収まらないといったトラブルを招きます。

また、厨房がある飲食店の場合は、客席の必要換気量とは別に、調理器具の排気量も考慮しなければなりません。厨房で大量の空気を排気すると客席側から空気が引っ張られるため、客席の空調効率が著しく低下することがあります。

店舗設計においては、全体の給排気バランス（ビル全体の空気の流れ）を俯瞰して設計する必要があるため、早い段階で空調設備と内装設計の調整を行うことが、快適な店舗環境を作る近道です。

自動計算ツール使用時の入力エラーと検証方法

最近では、面積や用途を入力するだけで必要換気量を算出できるWEBツールやソフトが普及していますが、盲目的に信じるのは危険です。よくあるエラーは、有効天井高の考慮漏れや、建築基準法上の「居室」かどうかの判定ミスです。

建築基準法第28条に基づく換気計算では、窓などの開口部による自然換気が有効な場合は、機械換気量を減らせる場合がありますが、特定建築物の空気環境測定基準はそれとは別に適用されます。

ツールで出た結果が「1人20m3/h」に基づいているか、あるいは「室換気回数（1回/hなど）」に基づいているかを確認してください。特定建築物の管理基準をクリアするためには、常に「人数ベース」での確認が最も安全です。

計算プロセスのブラックボックス化を避け、一度は自分の手で計算式をなぞり、その根拠を説明できるようにしておくことが、行政検査やオーナー報告の際、専門家としての信頼につながります。案件ごとに条件が異なるため、不安な場合は計算書作成の段階でプロのダブルチェックを仰ぐことが、運用後のトラブル回避に寄与します。

よくある質問

特定建築物の届出を怠った場合の罰則はありますか？

特定建築物の使用を開始した日から1カ月以内に、管轄の保健所等へ届け出ることが法律で義務付けられています。この届出を怠ったり、虚偽の報告をしたりした場合は、ビル管理法に基づき30万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

また、是正命令に従わない場合なども処罰の対象となり、何より「コンプライアンスを軽視している施設」としての社会的信用の失墜は、オーナーにとって大きな損害となります。

空気環境測定の結果が基準を超えてしまったらどうすべきですか？

測定値が1,000ppmを超えたり、湿度が低すぎたりした場合は、即座に是正措置を講じる必要があります。まずは外気取り入れダンパーの開度確認や、フィルターの目詰まり、V-ベルトの緩みなど設備の物理的チェックを行ってください。

それでも改善しない場合は、在室人数の過多や、室内の空気の淀み（ショートサーキット）が疑われます。改善後は再測定を行い、基準値内に収まったことを記録に残すことが、適切な維持管理サイクルとなります。

家庭用エアコンを設置している場合でも換気量は足りますか？

一般的な壁掛け型の家庭用エアコンは、室内の空気を循環させて冷暖房するだけであり、換気（外気の導入）は行っていないものが大半です。一部に換気機能付きの機種もありますが、特定建築物や大規模オフィスに求められる換気量をまかなうには能力が全く足りません。

したがって、エアコンとは別に、ロスナイなどの換気専用設備を設置し、計算に基づいた外気量を確保することが必須です。空調と換気は別の機能であると認識することが重要です。

まとめ

特定建築物の維持管理は、利用者の安全と健康を担保するための重要な法的責任です。3,000平方メートルという面積境界線を理解し、2カ月ごとの空気環境測定を確実に実施する体制を整えなければなりません。

なかでも換気量は、建築基準法に基づいた「一人あたり20m3/h」の確保を基本とし、用途や収容人数に応じた正確な計算と、それに見合った設備の選定・運用が求められます。

特に複合ビルや高密度な店舗、古いビルでの用途変更などでは、法規判断や計算が複雑化し、運用の工夫だけで解決できないケースも少なくありません。不適切な換気設計は、後に高額な改修費用を招くだけでなく、行政からの指導対象となるリスクを孕んでいます。

現在の管理体制や換気能力に不安がある場合、あるいは新規計画の初期段階であれば、専門家へ相談して正確な法適合診断と最適解の提示を受けることが、将来的なコストとリスクの抑制に最も効果的です。

参考文献

• ・厚生労働省｜建築物環境衛生管理基準について
• ・e-Gov法令検索｜建築物における衛生的環境の確保に関する法律
• ・e-Gov法令検索｜建築基準法施行令
• ・東京都健康安全研究センター｜特定建築物の衛生情報 – ビル衛生検査担当