テナントを内見する際にチェックしておきたいポイントをまとめて解説

 

テナントの内見では、広さや雰囲気だけを見て良い物件だと判断してしまうことがあります。しかし、実際に店舗を開業するには、希望する業種で営業できるか、設備が足りているか、内装工事にどれくらい費用がかかるかまで確認しなければなりません。

特に飲食店や美容室のように、水まわり、電気容量、換気、消防設備が関係する業種では、契約後に想定外の工事が発生することがあります。この記事ではテナントを内見する際に確認したい注意点を、チェックリストとして使いやすいように整理します。

テナント内見で契約前に確認したいポイント

テナント内見では、物件がきれいかどうかよりも、営業したい業種に合う条件がそろっているかを先に確認することが大切です。賃料が安く見えても、設備不足や用途制限によって追加工事が必要になれば、結果的に高い物件になることがあります。

契約前の段階では、不動産会社からもらう募集図面だけで判断せず、現地で寸法、設備、入口、看板、排水、電気、空調、管理規約を確認します。判断に迷う物件ほど、施工会社や設計者へ早めに見てもらうことで、契約後の手戻りを減らしやすくなります。

希望する業種で営業できる用途・業種制限

テナントを借りる前に、希望する業種で営業できる物件かを確認する必要があります。建物の用途、用途地域、管理規約、貸主の意向によって、飲食店、美容室、整体院、スクール、物販店などの営業可否が変わる場合があります。たとえば軽飲食は可能でも重飲食は不可、物販は可能でも美容系サービスは不可という物件もあります。

建築基準法上の用途変更が関係する場合もあります。横浜市が公開している用途変更に関する案内では、既存建築物を店舗や飲食店などへ用途変更する場合、用途によって適用基準が変わり、一定規模では確認申請が必要になる場合があるとされています。契約前には、営業したい内容を曖昧にせず、提供メニュー、営業時間、火気使用、施術内容まで伝えて確認しましょう。

賃料だけでは判断できない内装工事込みの総予算

テナント選びでは、月額賃料だけでなく、開業までに必要な総予算で比較することが重要です。賃料が安い物件でも、空調交換、電気増設、給排水工事、床の補修、厨房排気工事が必要になれば、初期費用が大きく膨らむことがあります。逆に賃料が少し高くても、既存設備を活用できる物件の方が開業費用を抑えられる場合もあります。

内見時には、保証金、礼金、仲介手数料、前家賃、内装工事費、設備工事費、看板費、消防関連費、設計費、什器購入費まで含めて考えます。特に居抜き物件では、造作譲渡費が安く見えても、故障設備の交換費用が後から発生することがあります。物件ごとに総額を並べて比較すると、実際に負担が軽い物件が見えやすくなります。

契約前に施工会社へ確認しておきたい現地条件

契約前に施工会社へ見てもらいたいのは、図面だけでは分からない現地条件です。分電盤の容量、動力電源の有無、給排水管の位置、排気ルート、室外機置き場、床の状態、天井内の配管、搬入経路などは、内装工事費に直結します。これらは不動産会社の募集図面に詳しく書かれていないこともあります。

施工会社が同行できない場合でも、内見時に写真と動画を多めに残しておくと、後から概算確認がしやすくなります。特に飲食店や美容室のように設備工事が多い業種では、契約後に施工条件が厳しいと分かると、予算や工期に大きな影響が出ます。契約前の段階で専門家へ相談すると、物件選びの判断が早くなります。

店舗物件の内見チェックリスト

店舗物件の内見では、感覚的な印象だけでなく、後から比較できる記録を残すことが重要です。同じ日に複数物件を見ると、天井高、間口、設備位置、入口の印象などが混ざってしまい、正確な判断が難しくなります。

チェックリストを用意しておくと、物件ごとの違いを整理しやすくなります。特に寸法、写真、設備位置、貸主への質問事項は、契約前の判断材料になります。以下の表を内見時の確認項目として活用してください。

室内寸法・天井高・間口の測り方

内見時は、室内の幅、奥行き、天井高、柱の位置、入口の幅を測ります。募集図面の面積だけでは、実際に必要な席数、什器、カウンター、施術ベッド、厨房機器が入るか判断できません。特に柱や梁がある物件では、同じ面積でもレイアウトの自由度が大きく変わります。

天井高は、空間の印象だけでなく、空調、照明、排気ダクトにも影響します。飲食店では厨房フードやダクト、美容室では照明や鏡まわり、サロンでは個室間仕切りの高さが関係します。間口は外からの見え方や看板効果にも関わるため、内装だけでなく集客面でも確認しておきたい寸法です。

写真で残しておきたい分電盤・配管・換気口・排水口

内見時には、分電盤、ブレーカー、電気メーター、ガスメーター、給水管、排水口、換気口、空調機、室外機、天井点検口を写真で残します。あとから施工会社に確認してもらう際、写真があるだけで概算の精度が上がりやすくなります。特に分電盤の写真は、契約電力や単相・三相の確認につながります。

排水口や換気口の位置は、厨房、シャンプー台、洗面台、トイレ、給湯器の配置に影響します。写真を撮る際は、設備だけを近くで撮るのではなく、部屋全体の中でどこにあるか分かる写真も残しましょう。動画で入口から奥まで歩くように撮影しておくと、後でレイアウトを検討しやすくなります。

複数物件を比較しやすい内見メモの残し方

複数物件を見る場合は、物件ごとに同じ項目でメモを残すことが重要です。賃料、面積、駅距離、設備、内装状態、看板可否、工事費の見込み、気になった点を同じ形式で記録すると、感覚に流されず比較できます。内見直後は印象が残っていますが、数日経つと細かな違いを忘れやすくなります。

メモには、良かった点だけでなく、確認待ちの項目も書いておきます。たとえば、重飲食可否は貸主確認中、電気容量は施工会社へ確認、原状回復範囲は契約書確認などのように分けると、次に何を確認すべきかが明確になります。最終判断は、雰囲気ではなく、営業可否、予算、工期、契約リスクを並べて行いましょう。

飲食店の内見で必ず確認したい設備条件

飲食店の内見では、客席の雰囲気よりも、厨房設備を成立させられるかを優先して確認します。給排水、排気、ガス、電気、グリストラップの条件が合わない物件では、希望するメニューや席数を実現できない場合があります。

特に居抜き物件では、前の飲食店が営業していたから大丈夫と考えるのは危険です。前テナントの業態、調理量、営業時間、使用機器が違えば、必要な設備条件も変わります。内見時には、現在の設備をそのまま使えるかではなく、自分の業態に合うかを確認しましょう。

厨房レイアウトを左右する給排水・排水勾配・グリストラップ

飲食店では、給水と排水の位置が厨房レイアウトを大きく左右します。シンク、食洗機、製氷機、手洗い器、グリストラップの配置は、排水管の位置や床の勾配によって制限されることがあります。グリストラップとは、油脂や残さがそのまま排水へ流れないようにする設備です。

既存のグリストラップがある場合でも、容量や清掃状態、位置が新しい業態に合うとは限りません。油を多く使う飲食店、カフェ、バー、テイクアウト店では必要条件が異なります。内見時には、床下に配管を追加できるか、排水管の勾配を確保できるか、管理規約で排水工事が制限されていないかを確認しましょう。

排気ダクト・換気扇・近隣クレームにつながる臭気対策

飲食店では、排気ルートの確認が非常に重要です。焼き物、揚げ物、スパイス料理、ラーメン店などは、煙や臭いが近隣トラブルにつながることがあります。既存の換気扇があっても、厨房機器の発熱量や調理内容に合わなければ、排気能力が不足する可能性があります。

排気ダクトを新設する場合は、建物の外壁、屋上、共用部、近隣建物との距離が関係します。ダクトをどこへ通せるか、屋上まで上げられるか、防火上の処理が必要か、貸主や管理会社の承諾が得られるかを確認しましょう。臭気対策は後から追加すると費用が大きくなりやすいため、内見時点で慎重に確認する必要があります。

ガス容量・電気容量・厨房機器の同時使用リスク

飲食店では、ガス容量と電気容量が足りないと、希望する厨房機器を同時に使えない場合があります。オーブン、フライヤー、食洗機、冷蔵庫、製氷機、エアコン、給湯器を同時に使うと、想定以上に電気やガスを消費します。単相電源だけでは足りず、動力電源が必要になることもあります。

内見時には、分電盤、契約電力、ガスメーターの号数、既存配管の太さを確認します。ただし、現地で見ただけでは判断できない部分も多いため、使用予定の厨房機器リストを作り、施工会社や設備業者へ確認するのが安全です。容量不足がある場合は、増設工事の可否と費用を契約前に把握しておきましょう。

居抜き物件で見落としやすい残置物と設備の劣化

居抜き物件は、内装や設備を活用できるため、初期費用や工期を抑えられる可能性があります。ただし、残っている設備が使えるとは限らず、故障や劣化があれば交換費用が発生します。

造作譲渡費を支払う場合は、何に対して費用を払うのかを明確にする必要があります。エアコン、厨房機器、給湯器、照明、カウンター、家具などを一つずつ確認し、使えるもの、撤去が必要なもの、貸主所有のものを整理しましょう。

エアコン・厨房機器・給湯器の動作確認

居抜き物件では、エアコン、厨房機器、給湯器、冷蔵庫、製氷機などの動作確認が欠かせません。見た目がきれいでも、運転音が大きい、冷えない、温まらない、水漏れがある、部品交換が必要というケースがあります。設備の年式やメーカー、型番も写真で残しておくと、修理可否を調べやすくなります。

残置物は、貸主や前テナントが性能を保証しない扱いになる場合があります。その場合、契約後に故障しても借主負担で撤去や交換を行う可能性があります。内見時には、残置物なのか、貸主設備なのか、造作譲渡の対象なのかを必ず確認し、契約書や譲渡契約書に反映してもらいましょう。

造作譲渡費が妥当か判断する残置物リスト

造作譲渡費を判断するには、残置物リストを作ることが必要です。カウンター、棚、椅子、テーブル、照明、厨房機器、空調、音響、看板などを項目ごとに分け、状態、年式、動作確認、撤去要否を記録します。金額だけを見て安いと判断すると、不要な設備の撤去費まで負担することがあります。

譲渡対象に含まれるものと含まれないものが曖昧なまま契約すると、引き渡し後にトラブルになる可能性があります。特にリース品、前テナントの所有物、貸主設備が混在している物件では注意が必要です。譲渡費が発生する場合は、写真付きリストを作り、契約前に書面で確認することが大切です。

前テナントの汚れ・臭い・漏水跡から分かる修繕リスク

居抜き物件では、前テナントの使い方が内装状態に残ります。床のベタつき、壁の油汚れ、天井のシミ、排水の臭い、カビ、害虫の痕跡、漏水跡は、修繕リスクを示すサインです。特に天井や壁のシミは、過去の漏水や空調ドレン不良が原因になっている場合があります。

臭いは内装材に染み込んでいると、表面清掃だけでは消えないことがあります。飲食店からサロンや物販店へ転用する場合、臭気対策に追加費用がかかることもあります。内見時は、明るい時間だけでなく、空調を止めた状態や雨の日の状態も確認できると、隠れた劣化に気づきやすくなります。

スケルトン物件で確認したい内装工事の負担

スケルトン物件は、内装を自由に作りやすい一方で、床、壁、天井、空調、電気、給排水を一から整える必要がある場合があります。自由度が高い分、工事費と工期の負担も大きくなりやすい物件です。

契約前には、どこまでが貸主側で整備され、どこからが借主負担になるのかを確認します。スケルトンという言葉だけでは状態が一定ではないため、引き渡し時の状態を写真と書面で確認することが重要です。

床・壁・天井の仕上げにかかる初期費用

スケルトン物件では、床、壁、天井の仕上げ工事が必要になります。コンクリートむき出しの状態で引き渡される場合、床下地、壁下地、天井下地、塗装、クロス、照明、建具などを借主側で整えることになります。見た目を作る工事だけでなく、防音、断熱、防火、清掃性も考えなければなりません。

業種によって必要な仕上げは変わります。飲食店では清掃しやすい床材、美容室では水に強い床材、クリニックやサロンでは落ち着いた内装と衛生性が求められることがあります。スケルトン物件を選ぶ場合は、デザインの自由度だけでなく、最低限営業できる状態にするまでの費用を見込んでおきましょう。

給排水・電気・空調を新設する場合の工事範囲

スケルトン物件で設備を新設する場合、給排水、電気、空調、換気、ガスの工事範囲が大きくなります。水まわりを新しく作るには、既存配管の位置や排水勾配が重要です。電気工事では、照明やコンセントだけでなく、厨房機器、空調、看板、レジ、通信機器まで考える必要があります。

空調を新設する場合は、室外機置き場や配管ルートを確認します。建物によっては、外壁への穴あけや屋上への室外機設置に制限がある場合があります。給排水や空調の工事は、デザイン工事より先に条件確認が必要です。設備のルートが取れなければ、希望するレイアウトを変更しなければならないこともあります。

貸主工事と借主工事の分担確認

テナント工事では、貸主工事と借主工事の分担を確認することが重要です。貸主工事とは、建物所有者側が行う工事を指し、借主工事とは、テナント側が営業のために行う工事を指します。たとえば、共用部、外壁、建物本体に関わる部分は貸主承諾が必要になる場合があります。

分担が曖昧なまま契約すると、誰が費用を負担するのかでトラブルになる可能性があります。特に空調更新、給排水引き込み、電気容量増設、看板下地、消防設備の改修は、貸主と借主のどちらが負担するのか事前確認が必要です。契約書だけで判断できない場合は、工事区分表を作成して確認しましょう。

看板・入口・外観で確認したい集客条件

店舗物件では、内装だけでなく、外から見たときに入りやすいかも重要です。看板が見えにくい、入口が分かりにくい、段差が大きい、夜に暗い物件は、営業開始後の集客に影響する場合があります。

特に路面店では、ファサードと呼ばれる店舗正面の見え方が大切です。上階や地下のテナントでは、看板、誘導サイン、エレベーター、階段の分かりやすさが来店率に関わります。内見時には、店内だけでなく外からの見え方も確認しましょう。

通行人から見えるファサードと看板設置場所

ファサードは、店舗の第一印象を決める重要な部分です。通行人から店名、業種、入口が分かりやすいかを確認します。看板を設置できる位置、サイズ、照明の有無、袖看板の可否、窓面利用の可否は、貸主や管理規約によって制限される場合があります。

内見時には、道路の反対側から物件を見て、どれくらい目立つか確認しましょう。歩行者目線、車からの見え方、夜間の見え方はそれぞれ異なります。看板が目立たない物件でも、入口横のサインや窓面ディスプレイで補える場合がありますが、事前に設置可否を確認しておく必要があります。

入口の段差・階段・エレベーターによる来店ハードル

入口の段差、階段、エレベーターの有無は、来店しやすさに直結します。美容室、整体院、クリニック、サロン、高齢者向けサービスでは、段差や階段が来店のハードルになる場合があります。飲食店でも、ベビーカーや車いす利用者を想定するなら、入口まわりの確認は欠かせません。

段差を解消するためにスロープを設置したくても、道路や共用部にはみ出す場合は制限を受けることがあります。エレベーターがある物件でも、入口幅、奥行き、営業時間、搬入利用の可否を確認する必要があります。ターゲット客層と入口条件が合っているかを、内見時に現地で確認しましょう。

昼と夜で変わる視認性・照明・人通り

物件の見え方は、昼と夜で大きく変わります。昼間は明るく見えても、夜になると周辺が暗く、看板が目立たないことがあります。反対に、昼は人通りが少なくても、夜に飲食需要があるエリアもあります。営業時間に近い時間帯で再確認すると、実際の集客環境を把握しやすくなります。

人通りは、平日と休日、昼と夜、雨の日でも変わります。内見時の一瞬だけで判断せず、可能であれば時間帯を変えて周辺を歩きましょう。駅からの導線、近隣店舗の客層、駐輪や駐車のしやすさも確認すると、開業後の集客イメージが具体的になります。

電気・空調・給排水で発生しやすい追加工事

テナント内見で見落とされやすいのが、電気、空調、給排水の不足です。これらは営業に必要な基盤設備であり、不足していると内装デザイン以前に追加工事が必要になります。

設備工事は、壁紙や床材のように簡単に後から調整できないことがあります。契約後に容量不足や配管不良が分かると、工事費だけでなく開業時期にも影響します。内見時点で写真と情報を集め、早めに確認しましょう。

分電盤・契約電力・動力電源の確認

分電盤は、店舗で使える電気容量を確認する手がかりになります。照明、空調、厨房機器、ドライヤー、洗濯機、レジ、通信機器など、業種によって必要な電気量は変わります。美容室ではドライヤーや給湯設備、飲食店では厨房機器、サロンでは空調や施術機器が同時に動くことを想定します。

動力電源とは、業務用エアコンや大型機器で使われる三相電源を指すことがあります。物件に動力がない場合、引き込み工事が必要になる可能性がありますが、建物や電力会社の条件により対応可否が変わります。内見時は、分電盤や電気メーターを撮影し、使用予定機器の一覧と一緒に施工会社へ確認しましょう。

空調能力・室外機置き場・交換費用の見落とし

既存のエアコンが付いていても、店舗の広さや業種に対して能力が足りるとは限りません。飲食店の厨房や美容室のドライヤー使用時は熱がこもりやすく、一般的な事務所より空調負荷が大きくなることがあります。古い空調機は、開業後すぐに故障するリスクもあります。

空調を交換する場合は、本体費用だけでなく、配管、電源、ドレン排水、室外機置き場、搬入費が関係します。室外機を置ける場所がない、共用部に置けない、外壁に穴を開けられない場合は、希望する空調計画が難しくなることがあります。既存空調は年式、能力、動作状況を確認し、必要なら交換費用を見込んでおきましょう。

給水管・排水管・給湯設備の不足リスク

給水管、排水管、給湯設備は、飲食店、美容室、クリニック、サロンで特に重要です。水を多く使う業種では、既存の給水量や排水能力が不足する場合があります。排水管の位置が遠いと、床上げや配管延長が必要になり、費用と段差が発生することがあります。

給湯器も見落としやすい設備です。美容室のシャンプー台、飲食店の洗浄、サロンの手洗いなど、必要な湯量は業種によって違います。既存給湯器が家庭用レベルの場合、営業に必要な湯量をまかなえないことがあります。内見時には、水圧、排水位置、給湯器の種類と設置場所を確認しましょう。

法規制・管理規約・近隣条件で確認したい営業の可否

テナント契約では、物件そのものが使えそうに見えても、法規制や管理規約により営業内容が制限される場合があります。建築基準法、消防法、食品衛生法、管理規約、貸主承諾、近隣環境を総合的に確認する必要があります。

特に飲食店、美容室、サロン、クリニック、スクールは設備や用途が関係しやすい業種です。工事を始めてから営業許可や消防対応で問題が分かると、開業時期に影響します。契約前に確認できる範囲を広げておきましょう。

飲食店・美容室・サロンで確認したい用途制限

飲食店、美容室、サロンでは、営業できる用途かどうかを確認します。飲食店では食品衛生法に基づく営業許可が関係し、厚生労働省は営業許可業種や営業届出に関する制度を案内しています。美容室では保健所の確認が必要になる場合があり、サロンでも施術内容によって確認先が変わることがあります。

建物の用途や用途地域によって、そもそも営業できる業種が制限されることもあります。横浜市の用途変更に関する案内では、用途変更の確認申請が不要な場合でも建築基準法などの法令に適合する必要があるとされています。営業内容、面積、工事内容によって判断が変わるため、契約前に行政窓口や専門家へ確認すると安全です。

消防設備・避難経路・収容人数に関わる確認事項

店舗を開業する際は、消防設備や避難経路の確認が必要になる場合があります。東京消防庁の案内では、テナント入れ替え後や改装工事後など、建物や建物の一部を使用しようとする場合に、防火対象物使用開始届出書が必要になる例が示されています。具体的な届出や検査の扱いは、地域の消防署に確認が必要です。

内見時には、非常口、避難経路、誘導灯、消火器、自動火災報知設備、排煙窓、防火区画を確認します。客席数や個室の作り方によって、必要な消防設備が変わることもあります。内装計画と消防対応は関係が深いため、壁や個室を増やす予定がある場合は、早めに消防署や設計者へ確認しましょう。

音・臭い・営業時間で起こる近隣トラブル

店舗営業では、音、臭い、営業時間が近隣トラブルの原因になることがあります。飲食店の排気臭、美容室のドライヤー音、ジムやダンススタジオの振動、バーの深夜営業音などは、建物の構造や近隣環境によって問題になりやすさが変わります。営業が法的に可能でも、近隣との関係が悪化すれば運営に支障が出ます。

内見時には、上階や隣室の用途、住居の有無、近隣店舗の営業時間、排気口の向き、ゴミ置き場の位置を確認しましょう。音や臭いは契約前に完全に予測できない部分もありますが、リスクの高い業種では防音、脱臭、営業時間制限の必要性を考えておくことが大切です。

賃貸条件と契約書で見落としやすい費用項目

テナント契約では、賃料だけでなく、保証金、償却、更新料、原状回復義務、修繕負担を確認する必要があります。契約条件を見落とすと、開業時だけでなく退去時にも大きな費用が発生する場合があります。

住宅賃貸と店舗賃貸では、契約条件の考え方が異なることがあります。国土交通省の原状回復ガイドラインは住宅を対象とした資料ですが、原状回復トラブルを考える参考資料として確認できます。店舗では契約書の特約が重視されるため、内容を必ず確認しましょう。

保証金・償却・礼金・更新料を含めた初期費用

テナント契約では、保証金や敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料、保証会社費用などが必要になることがあります。保証金の償却がある契約では、退去時に一定額が返還されない場合があります。月額賃料が安くても、初期費用が大きい物件もあります。

内見後に候補物件を比較する際は、初期費用をすべて合算して確認しましょう。さらに、内装工事費、設備工事費、什器費、開業前人件費、広告費も必要です。物件契約に使える資金と、開業準備に使える資金を分けて考えないと、契約後に工事費が不足する可能性があります。

原状回復義務と退去時に戻す範囲

原状回復とは、退去時に物件を契約で定めた状態へ戻すことです。店舗では、スケルトン返し、内装残し、造作撤去など、契約によって戻す範囲が大きく変わります。入居時に内装を作り込むほど、退去時の撤去費用が高くなることがあります。

契約前には、退去時にどこまで戻す必要があるかを確認します。床、壁、天井、造作、看板、厨房設備、配管、空調、消防設備の扱いを曖昧にしないことが大切です。原状回復範囲は退去時まで見えにくい費用ですが、開業時点から想定しておくと事業計画を立てやすくなります。

設備故障時の修理負担と貸主への確認事項

設備故障時の修理負担は、契約前に確認しておきたい重要項目です。エアコン、給湯器、照明、トイレ、シャッター、換気扇などが貸主設備なのか、残置物なのかによって、故障時の負担が変わります。残置物扱いの場合、借主負担で修理や撤去を行うことがあります。

内見時に設備が動いていても、契約後に故障しないとは限りません。設備一覧を作り、貸主設備、残置物、造作譲渡対象を分けて確認しましょう。契約書に設備表がある場合は、現地の設備と一致しているかを見比べます。修理負担が不明なものは、契約前に不動産会社へ確認しておくことが大切です。

内見当日に持っていきたい道具と確認資料

内見当日は、物件を見るだけでなく、契約判断に必要な情報を持ち帰ることが目的です。メジャー（コンベックス）、スマホ、図面、チェックリスト、筆記用具を準備しておくと、現地で確認漏れを減らせます。

特に施工会社へ相談する予定がある場合は、現地写真と寸法が重要です。内見後に記憶だけで説明すると、正確な判断が難しくなります。必要な写真を残し、不動産会社へ質問する項目を整理しておきましょう。

メジャー・図面・スマホで残す現地記録

内見当日はメジャー、スマホ、募集図面、チェックリストを持参します。メジャーでは入口幅、室内寸法、天井高、柱の出幅、カウンター予定位置を測ります。スマホでは、写真だけでなく動画も撮影しておくと、後から空間のつながりを思い出しやすくなります。

図面がある場合は、現地で設備位置を書き込みます。分電盤、給排水、換気口、空調、トイレ、入口、窓、柱の位置を記録しておくと、レイアウト検討に役立ちます。写真には、設備の近景と全体の位置関係が分かる遠景の両方を残しましょう。

不動産会社へその場で確認したい質問リスト

不動産会社へは、営業可能業種、看板設置、工事可能時間、工事申請、原状回復、残置物、設備修理負担、契約開始時期を確認します。飲食店の場合は、重飲食可否、排気ダクト、グリストラップ、ガス容量、臭気対策の制限も聞いておきます。

質問は口頭だけで終わらせず、重要な内容はメールなどで残すと安心です。特に貸主承諾が必要な工事や、管理規約に関わる内容は、担当者の口頭説明だけでは不十分な場合があります。契約判断に関わる項目は、書面またはメールで確認しましょう。

施工会社へ共有しやすい写真の撮り方

施工会社へ共有する写真は、入口から奥へ順番に撮ると分かりやすくなります。外観、入口、室内全体、天井、床、壁、分電盤、空調、給排水、換気口、トイレ、バックヤード、室外機置き場を撮影します。設備の型番やメーター表示も撮っておくと、後から確認しやすくなります。

写真だけでは寸法が分からないため、気になる場所はメジャーを写し込むと便利です。施工会社へ送る際は、物件名、面積、希望業種、予定レイアウト、使いたい設備も一緒に伝えましょう。現地情報が多いほど、概算工事費やリスクの確認がしやすくなります。

よくある質問

テナント内見では、物件ごとに条件が違うため、同じ質問でも答えが変わる場合があります。ここでは、初めて店舗物件を探す方が迷いやすい内容を、契約前の判断に使いやすい形で整理します。

テナントの内見では最初に何を見るべきですか？

最初に見るべきなのは、希望する業種で営業できるかどうかです。内装の雰囲気や広さが良くても、用途制限、管理規約、設備容量、消防上の条件によって営業できない場合があります。飲食店、美容室、サロンなどは、特に用途と設備条件を先に確認しましょう。

そのうえで、賃料、内装工事費、設備工事費、看板、原状回復を含めた総額を比較します。見た目の印象だけで判断せず、契約後に追加費用が発生しそうな場所を確認することが大切です。

飲食店の居抜き物件で一番注意する箇所はどこですか？

飲食店の居抜き物件では、排気、給排水、グリストラップ、ガス容量、電気容量を優先して確認します。前テナントが飲食店だったとしても、自分の業態に必要な設備条件を満たしているとは限りません。特に油や煙が多い業態では、排気能力と臭気対策が重要です。

残置物も注意が必要です。厨房機器やエアコンが残っていても、故障時の修理負担が借主になる場合があります。造作譲渡費を支払う場合は、対象設備と動作確認をリスト化しておきましょう。

内見に施工会社や設計者は同行してもらうべきですか？

設備工事が多い業種では、施工会社や設計者に同行してもらう方が安全です。飲食店、美容室、クリニック、サロン、ジムなどは、電気、給排水、空調、換気、消防設備の条件によって工事費が大きく変わるため、専門的な確認が必要になることがあります。

同行が難しい場合でも、写真、動画、寸法、募集図面を共有すれば、ある程度の確認はできます。ただし、現地を見ないと判断できない部分もあるため、契約前の最終候補物件では同行確認を検討しましょう。

スケルトン物件と居抜き物件はどちらが安く開業できますか？

一般的には、既存設備を活用できる居抜き物件の方が初期費用を抑えられる可能性があります。ただし、残置物が使えない、設備が古い、レイアウトが合わない場合は、撤去費や改修費がかかり、結果的に高くなることもあります。

スケルトン物件は自由に設計しやすい一方で、床、壁、天井、給排水、電気、空調を整える費用がかかります。どちらが安いかは物件状態と業種によって変わるため、賃料ではなく開業までの総額で比較しましょう。

契約前に貸主へ確認しておくべき内容は何ですか？

契約前には、営業可能業種、工事可能範囲、看板設置、営業時間、原状回復、設備修理負担、残置物の扱いを確認します。飲食店の場合は、臭い、煙、排気ダクト、グリストラップ、ガス使用、深夜営業の可否も確認が必要です。

貸主や管理会社の承諾が必要な工事は、契約前に確認しておかないと、契約後に希望の内装ができない可能性があります。重要な確認事項は口頭だけで終わらせず、メールや契約書、覚書などで残すことが大切です。

まとめ

テナントの内見では、立地、広さ、賃料だけでなく、希望する業種で営業できるか、必要な設備がそろっているか、内装工事にどれだけ費用がかかるかを確認する必要があります。特に飲食店、美容室、サロンのように設備条件が重要な業種では、契約前の確認不足が開業延期や追加工事につながる場合があります。

内見時には、室内寸法、天井高、入口幅、分電盤、給排水、換気口、排水口、空調、室外機置き場、看板位置、原状回復範囲を記録しましょう。居抜き物件では残置物の状態、スケルトン物件では工事範囲と貸主・借主の費用分担を確認することが大切です。

物件ごとに条件は異なるため、契約前に不動産会社、貸主、施工会社、必要に応じて行政窓口へ確認することで、手戻りや想定外の費用を減らしやすくなります。店舗開業を具体的に進める場合は、候補物件の段階で設計・施工の専門家へ相談すると、予算と工期の見通しを立てやすくなります。

参考文献

• ・横浜市｜既存建築物の用途を変更する場合の注意点
• ・東京消防庁｜防火対象物使用開始届出書
• ・厚生労働省｜営業規制（営業許可、営業届出）に関する情報
• ・国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
• ・e-Gov法令検索｜建築基準法

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